如果要說2017年乃至2018年初全球最重要的商業(yè)趨勢性事件，在記者的視角里莫過于線上巨頭收購或入股線下超市。
有三個大的標(biāo)志性的交易：
亞馬遜斥資137億美元收購全食超市(Whole Foods)
阿里224億港幣收購高鑫零售（歐尚及大潤發(fā)）36.16％股權(quán)
騰訊收購永輝超市15％的股權(quán)成為第二大股東
盡管收購股份比例各有不同，但線上線下零售深度整合的趨勢已經(jīng)勢不可擋。
1、位置之戰(zhàn)：線上巨頭花錢買的是LOCATION
科技類巨頭強大的資金和現(xiàn)金儲備正成為線下商業(yè)的“黑洞”。
他們甚至正成為超市行業(yè)發(fā)展趨勢的主宰，就像亞馬遜直接現(xiàn)金收購全食、阿里通過入股高鑫零售和銀泰已經(jīng)在百貨和超市領(lǐng)域都擁有的控股權(quán)力和董事會主席席位。
之所以線上巨頭全都加碼超市，在貓頭鷹研究所看來，至少證明了一個基本的共識：
地理位置良好的線下店鋪是任何全渠道平臺所看重的，也是其全渠道運營成功的關(guān)鍵一環(huán)。
就像亞馬遜，不僅買下全食超市的品牌，也買下400余個位于黃金地段、高收入地區(qū)的門店以及運輸網(wǎng)絡(luò)。一個店鋪它付出平均超過4000萬美元，絕不是想把它變?yōu)?000平方英尺的倉庫。
阿里入股的歐尚、大潤發(fā)以及騰訊參股的永輝都是選址專業(yè)、周圍人口密集且具有較優(yōu)質(zhì)的消費力，或者說是中產(chǎn)階層密集的區(qū)域，甚至在三四線城市和個別二線城市都在城市中心的位置，而且很多以購物中心主力店的方式存在。
這對于商業(yè)地產(chǎn)而言，也預(yù)示著一個明顯的趨勢：
地理位置良好的購物中心將可能成為網(wǎng)購的送貨的最后一站，而這或許也為購物中心嘗試全渠道商業(yè)運營提供了一個機會。
隨著全渠道運營的深入，購物中心內(nèi)的大量店鋪會成為線上購物線下送貨/取貨的最后一站，這是能夠解決線上購物線下送貨最省成本和有效的方式。
2、坪效競爭：效率升級是新零售的核心
這種全渠道運營的轉(zhuǎn)變，或許會對購物中心的租金模式甚至運營模式產(chǎn)生重構(gòu)。
但由于坪效的提升，超市類新零售業(yè)態(tài)對購物中心的租金貢獻或許會持續(xù)增強。
這一點，可以從已經(jīng)開始進行擴張的新零售品牌，如盒馬鮮生和超級物種上初見其經(jīng)營優(yōu)勢和付租能力。
隨著擴張的加快，市場認可度提升，并考慮運營成本控制，盒馬鮮生的租金水平從早期要做樣板店的6~7元/平方米/天，也開始降至現(xiàn)在的2~3元/平方米/天，類似于精品超市的租金水平。
但明顯高于精品超市的坪效水平，也必然能夠有機會向購物中心交納更高的租金，承受更高的后續(xù)租金漲幅。
3、風(fēng)險對沖：購物中心價值穩(wěn)定的最佳保障
從另外一個方面講，作為購物中心的主力店，超市業(yè)態(tài)仍然是購物中心業(yè)績和價值的保障，尤其在經(jīng)濟下滑或不景氣階段抗風(fēng)險能力更為突出。
透過上圖，貓頭鷹研究所發(fā)現(xiàn)，美國超市類業(yè)態(tài)的銷售額自從2005年起就超越了其他零售部分。
而且在經(jīng)濟衰退期間，超市類業(yè)態(tài)用了不到兩年就持續(xù)恢復(fù)盈利，表現(xiàn)穩(wěn)定。而其他的業(yè)態(tài)，例如電子產(chǎn)品和運動器材自從2008年起就沒有完全恢復(fù)實力，當(dāng)然，百貨業(yè)態(tài)就徹底一路下滑了。
穩(wěn)定增長的店鋪能夠帶來良好的現(xiàn)金流預(yù)期，也保持了較高的坪效和樓層出租率。
因此，購物中心機構(gòu)投資者或者REITs對超市業(yè)態(tài)也是情有獨鐘。
而且信托基金的存續(xù)期是很長的，必須其考慮長期投資的狀態(tài)，這也是它對這些持久和低風(fēng)險的生鮮和食品類超市情有獨鐘的另一方面的原因。
通過對美國購物中心房地產(chǎn)信徒基金（REITs）的近年業(yè)績表現(xiàn)觀察，發(fā)現(xiàn)超市類業(yè)態(tài)的高質(zhì)量信托基金表現(xiàn)良好。
根據(jù)回報率，去年有超市零售商入駐的商場增值了大約2%~5%。高端和低端購物中心，尤其是沒有生鮮食品零售商的，回報率升高而估值下降了10%~20%。購物中心信托基金資產(chǎn)凈值將會降低5%~15%, 因此這些信托基金是17年第三季度的凈賣方。
4、新一輪競爭：順互聯(lián)網(wǎng)者昌？
在考慮將超市引入購物中心時，品牌商的實力是至關(guān)重要的。
受到資本親睞、有更強運營能力的品牌將在購物中心的選擇上擁有更大競爭力，而且購物中心也更愿意引入此類品牌，畢竟一個優(yōu)質(zhì)的超市品牌可以通過降低預(yù)期資本化率為提升購物中心價值。
這必然導(dǎo)致超市行業(yè)的大洗牌，未能歸順到互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)隊中的品牌商可能會面臨更大的增長壓力。
德克薩斯州休斯敦的韋斯特切斯購物中心的重建是一個很好的案例，通過替換一家優(yōu)質(zhì)的超市品牌來替代表現(xiàn)不佳的原商戶。
這家購物中心由Weingarten Realty Investors（紐約證券交易所代碼：WRI）持有并重新開發(fā)，該物業(yè)周邊擁有高品質(zhì)的家庭人口，三英里的人口密度超過19萬，平均三英里人均家庭收入接近83,000美元。而REITs所持有的購物中心內(nèi)超市品牌覆蓋的平均人口密度為12.5萬，平均收入為70,700美元。
該中心最初引入的是休斯頓的超市Randalls，高峰時的銷售額曾達到500美元/平方英尺。1999年，Safeway收購了Randalls，成為休斯頓第二大雜貨商，市場份額達到20％。但自Safeway收購以來，Randalls已經(jīng)下降到休斯頓雜貨商排名第五，這使得Safeway也不愿再投資它了。
然而，鑒于該地點非常優(yōu)越，最終WRI能夠以比Randalls高出45％的租金重新出租給Whole Foods Market。
2016年Whole Foods預(yù)計將實現(xiàn)每平方英尺700美元的銷售額和雙倍的人流量。由于租約到期，現(xiàn)在預(yù)計小型商店的租金將上漲超過20％。
WRI認為，它們將創(chuàng)造1000萬美元的凈資產(chǎn)價值（或凈資產(chǎn)值），比開發(fā)前估值增加約17％。
