嘉賓：

深國(guó)投商用置業(yè)有限公司首席運(yùn)營(yíng)官竺海群

綠地商業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理薛迎杰

保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司總經(jīng)理肖徐哲 

華潤(rùn)置地北京大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)管理部副總經(jīng)理曾燦霞

　　上海鵬欣房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司運(yùn)營(yíng)副總裁丁宏偉

深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理吳鏑

上世紀(jì)90年代是中國(guó)購(gòu)物中心的起源階段，一些經(jīng)典的購(gòu)物中心在這一時(shí)期誕生，如港匯廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商城、天河城等，購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)范本從此確立了下來(lái)。這時(shí)期的購(gòu)物中心以品質(zhì)為主導(dǎo)，具有非常好的成長(zhǎng)性和贏利能力。如今，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了占領(lǐng)市場(chǎng)、擴(kuò)展規(guī)模，跑馬圈地的現(xiàn)象愈見(jiàn)普遍。中國(guó)購(gòu)物中心隨之進(jìn)入開(kāi)業(yè)高峰期。

在快速發(fā)展的同時(shí)，購(gòu)物中心如何保證品質(zhì)的提升？中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，品牌化購(gòu)物中心的出現(xiàn)是中國(guó)購(gòu)物中心從發(fā)展階段向成熟階段轉(zhuǎn)化的一個(gè)重要標(biāo)志，雖然目前品牌化購(gòu)物中心還處于萌芽狀態(tài)，但未來(lái)將是它們的天下�！�

以萬(wàn)象城品牌為代表的購(gòu)物中心，為華潤(rùn)置地樹(shù)立了良好的品牌信譽(yù)，也為所在城市帶去了首屈一指的高端商業(yè)中心；深國(guó)投商置開(kāi)發(fā)建設(shè)的印象城是家庭型區(qū)域購(gòu)物中心的代表作；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是全業(yè)態(tài)城市綜合體的復(fù)制；中糧大悅城則希望抓住新興中產(chǎn)階級(jí)的快速崛起契機(jī)，要為青年人打造“城中之城”……

在購(gòu)物中心也出現(xiàn)千店一面現(xiàn)象時(shí)，一些購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商通過(guò)實(shí)施品牌差異化戰(zhàn)略，細(xì)分消費(fèi)者市場(chǎng)，利用不同的購(gòu)物中心產(chǎn)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而在打造品牌化購(gòu)物中心過(guò)程中，數(shù)量和質(zhì)量如何均衡發(fā)展、如何通過(guò)品牌化效應(yīng)吸引招商投資等問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商們正在思考的問(wèn)題。

問(wèn)：購(gòu)物中心如何在數(shù)量和質(zhì)量之間均衡發(fā)展？　　

在不同時(shí)期、不同的市場(chǎng)情況下，購(gòu)物中心要依據(jù)實(shí)際情況考量數(shù)量和質(zhì)量的關(guān)系，有人認(rèn)為先以數(shù)量形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)后再去構(gòu)建質(zhì)量的平臺(tái)，也有人認(rèn)為，品牌的質(zhì)量同時(shí)支持著數(shù)量的發(fā)展，所以這需要一個(gè)全方位的考慮�！�

　　丁宏偉：

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱時(shí)，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商可以先追求數(shù)量，只要超越了現(xiàn)有市場(chǎng)格局和服務(wù)水平就能贏得市場(chǎng)，然后再依據(jù)需求權(quán)衡領(lǐng)先的程度，不斷地提高市場(chǎng)份額，例如做國(guó)際精品，一個(gè)城市可能就只需要做那么幾個(gè)，運(yùn)氣好一點(diǎn)做兩個(gè)，運(yùn)氣差一點(diǎn)的就做一個(gè)。

消費(fèi)市場(chǎng)像一個(gè)大的三角形，越往金字塔底部，消費(fèi)受眾越多，可以開(kāi)發(fā)的商業(yè)設(shè)施也就越多。如果只是大眾化的零售業(yè)態(tài)，只須滿足快捷、新鮮、衛(wèi)生這三個(gè)條件就能成功，速度越快，渠道越廣，贏利越強(qiáng)；如果做金字塔的頂端，就要保證質(zhì)量第一，而且高端市場(chǎng)有限，多做了也沒(méi)有用，會(huì)變成左手打右手。所以質(zhì)量和數(shù)量之間本身沒(méi)有可比性，這是我對(duì)數(shù)量和質(zhì)量之間的理解。

因?yàn)槭軙r(shí)期和消費(fèi)群體定位的關(guān)系，購(gòu)物中心擴(kuò)張要為未來(lái)留有調(diào)整的空間。當(dāng)消費(fèi)群體是常規(guī)消費(fèi)群體時(shí)，在擴(kuò)展期的時(shí)候可以注重?cái)?shù)量，但是如果說(shuō)它的消費(fèi)群體屬于那種定向消費(fèi)或者目標(biāo)消費(fèi)更強(qiáng)的時(shí)候，那你必須注重品質(zhì)。

　　竺海群：

購(gòu)物中心的數(shù)量和質(zhì)量不單純是數(shù)和質(zhì)的關(guān)系，還要在其中找到平衡點(diǎn)。深國(guó)投過(guò)去這10年總共開(kāi)發(fā)了60多個(gè)購(gòu)物中心，面積有400多萬(wàn)平方米。近一兩年很多人問(wèn)我，你們現(xiàn)在每一年開(kāi)幾個(gè)購(gòu)物中心？我說(shuō)兩個(gè)，大家會(huì)問(wèn)你們?cè)趺赐蝗宦�下�?lái)了？我們是真的慢下來(lái)了嗎？還是說(shuō)現(xiàn)在購(gòu)物中心行業(yè)大環(huán)境發(fā)生了變化？購(gòu)物中心數(shù)量和質(zhì)量的平衡是由各種綜合因素決定的，從我自己的理解來(lái)說(shuō)主要有以下幾方面因素：

一是城市土地的供應(yīng)量發(fā)生了巨大的變化；二是大量競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入到各個(gè)城市，拿地的難度比以前提高了，商業(yè)用地的可選擇性低。三、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不盡相同。一個(gè)本地的開(kāi)發(fā)商做一個(gè)項(xiàng)目容易，但要做一個(gè)全國(guó)性的連鎖開(kāi)發(fā)商，那是一件非常復(fù)雜的工作。我覺(jué)得這個(gè)時(shí)間的門(mén)檻起碼是5年，為什么需要5年呢？拿地、做規(guī)劃、做建設(shè)，建起起碼要2年，還有3年是干什么呢？3年去培育它，拿了地就像拿到了準(zhǔn)生證，2年以后出生，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這個(gè)實(shí)力？

另外兩個(gè)維度也關(guān)系到數(shù)量和質(zhì)量的平衡：租戶和管理團(tuán)隊(duì)。當(dāng)我的購(gòu)物中心數(shù)量不多時(shí)，租戶對(duì)我們的平臺(tái)會(huì)有一些疑問(wèn)，談判的籌碼可能稍微少一點(diǎn)；當(dāng)我的購(gòu)物中心數(shù)量足夠多時(shí)，可以把所有的租戶拉到一起，我們的招商人員現(xiàn)在每年做的一個(gè)工作是建立購(gòu)物中心的品牌資源庫(kù)。這個(gè)資源庫(kù)是在不停地進(jìn)行調(diào)整和更新的。

從招商到選商，如果一味地追求數(shù)量，商場(chǎng)無(wú)法保證照顧到每個(gè)品牌，當(dāng)商場(chǎng)的質(zhì)量下降以后，品牌可能會(huì)選擇離開(kāi)，這就是很多人說(shuō)的“見(jiàn)光死”，這是什么原因呢？因?yàn)樯虉?chǎng)的管理沒(méi)有跟上，沒(méi)有平衡租戶的能力。

當(dāng)管理團(tuán)隊(duì)足夠強(qiáng)大和穩(wěn)定時(shí)，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)得非常好。但也會(huì)面臨這樣的問(wèn)題：在這個(gè)區(qū)域之內(nèi)，可能開(kāi)不出第二個(gè)購(gòu)物中心。因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)要有更大的發(fā)展，就要找其他的機(jī)會(huì)。如果有第二個(gè)項(xiàng)目、第三個(gè)項(xiàng)目跟上去，相信對(duì)團(tuán)隊(duì)里每個(gè)人的成長(zhǎng)有很大的幫助和提升�！�

　　肖徐哲：

保利作為開(kāi)發(fā)商在全國(guó)43座城市完成了布點(diǎn)，在購(gòu)物中心的選擇上，從被動(dòng)逐步轉(zhuǎn)向主動(dòng)獲取，被動(dòng)獲取商業(yè)項(xiàng)目是政府為你規(guī)劃好圖紙和體量，很可能周邊并沒(méi)有消費(fèi)需求。所以在選擇上，保利從單純地做住宅轉(zhuǎn)向了持有商業(yè)物業(yè)，持有的比例是根據(jù)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流情況而定。

無(wú)論怎么調(diào)整，質(zhì)量不能簡(jiǎn)單理解成工程的質(zhì)量，而更多的是它的品質(zhì)。當(dāng)然，沒(méi)有一定的數(shù)量就無(wú)法提高運(yùn)營(yíng)能力、留住人才，也無(wú)法提升品質(zhì)。購(gòu)物中心的連鎖開(kāi)發(fā)比住宅連鎖的要求更高，涵蓋了前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)到后期的運(yùn)營(yíng)管理。我們已經(jīng)從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)商，在不同的城市里產(chǎn)品的定位是不一樣的，均衡考慮過(guò)程中，我覺(jué)得前期的定位是非常重要的，這個(gè)定位來(lái)自于消費(fèi)者，而不能來(lái)自于政府的規(guī)劃，也不能來(lái)自于開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的追求來(lái)進(jìn)行投資�！�

　　曾燦霞：

華潤(rùn)正在經(jīng)歷一個(gè)從所謂的質(zhì)量到數(shù)量的演變過(guò)程，因?yàn)樵谖磥?lái)的幾年里，大家會(huì)陸陸續(xù)續(xù)看到華潤(rùn)的萬(wàn)象城和五彩城出來(lái)。從2004年第一個(gè)萬(wàn)象城面世到2010年第二個(gè)萬(wàn)象城誕生，走過(guò)了相當(dāng)漫長(zhǎng)的過(guò)程。經(jīng)歷了這樣一個(gè)過(guò)程之后，我們基本上在2007年就確定了住宅加商業(yè)加增值服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。從2007年往后我們真的是戰(zhàn)略性的領(lǐng)域而不是機(jī)會(huì)導(dǎo)向地被動(dòng)地進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域，也成就了華潤(rùn)今天的局面�；氐劫|(zhì)量和數(shù)量的問(wèn)題，我個(gè)人的體會(huì)還要看發(fā)展的模式，所謂的發(fā)展模式就是我們的利潤(rùn)或者回報(bào)到底從哪里來(lái)，因?yàn)槲覀冊(cè)谡f(shuō)商業(yè)地產(chǎn)，所以要用商業(yè)的邏輯做思考。

問(wèn)：商業(yè)中心如何以品牌化和生活配套思路吸引投資和消費(fèi)？　

品牌化和生活配套是吸引大量消費(fèi)群的重要手段，消費(fèi)需求決定市場(chǎng)，有了需求市場(chǎng)就不怕沒(méi)有投資者，不怕沒(méi)有商戶，最核心的關(guān)鍵在于項(xiàng)目本身打造品牌，形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)吸引投資及招商，真正意義上的生活配套的滿足。

　　薛迎杰：

品牌化是一個(gè)標(biāo)簽式的東西，說(shuō)起生活配套，我想說(shuō)說(shuō)社區(qū)型商業(yè)的趨勢(shì)和傾向。從綠地這幾年的經(jīng)歷來(lái)看，現(xiàn)在很難區(qū)分社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的概念，因?yàn)檫@是沒(méi)有辦法強(qiáng)硬區(qū)分的，它們的生命力最相似，它可以不斷地升值，租金也會(huì)慢慢提高，像一個(gè)由毛頭小伙變成一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的中年人，目前來(lái)講在中國(guó)有很多這樣的機(jī)會(huì)。我覺(jué)得以生活配套為主、具有核心品牌標(biāo)簽的社區(qū)型或者區(qū)域型的購(gòu)物中心在未來(lái)大有作為，可以在二線乃至三四線城市進(jìn)行大力發(fā)展。

品牌化和生活配套其實(shí)都是給消費(fèi)者一個(gè)明確的信息和信賴，同時(shí)滿足特定消費(fèi)者的需求。城市功能的準(zhǔn)確定位、業(yè)態(tài)的科學(xué)搭配和銜接、人性化的管理機(jī)制等等都是形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和吸引投資及招商的關(guān)鍵因素，這一直都是我們?cè)诜e極探索和努力的方向�！　�

　　吳鏑：

深圳龍崗中心城有一個(gè)很大的商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)邀請(qǐng)了某一個(gè)國(guó)外團(tuán)隊(duì)組成的顧問(wèn)公司來(lái)做顧問(wèn)，由于這個(gè)項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn)，顧問(wèn)在做調(diào)研和定位之后，給出一個(gè)低端的定位：“引進(jìn)一個(gè)大百貨，天虹或茂業(yè)都行，再加一個(gè)大超市，然后用一層放ONLY，再放兩個(gè)類(lèi)似七匹狼的國(guó)內(nèi)一線品牌。這個(gè)項(xiàng)目就可以了�！�

我看到這個(gè)定位之后驚呆了，這還是萬(wàn)科的品牌嗎？答案是否定的。萬(wàn)科的住宅是以品質(zhì)制勝的，這樣的購(gòu)物中心怎么匹配這個(gè)品牌及萬(wàn)科的住宅？所以我把整個(gè)購(gòu)物中心作了一個(gè)顛覆性的改變：砍掉百貨，把原來(lái)的中低端超市改成了高端超市，然后把所有的國(guó)內(nèi)一線品牌換成了國(guó)際二線。在后來(lái)的招商過(guò)程中，商戶由于信任萬(wàn)科這個(gè)品牌，對(duì)此項(xiàng)目也產(chǎn)生了充分的信任。

現(xiàn)在轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)的大部分公司原來(lái)是做住宅房地產(chǎn)的，住宅房地產(chǎn)商在做商業(yè)地產(chǎn)之前已經(jīng)有品牌效應(yīng)了，應(yīng)該利用好這一品牌效應(yīng)去改變一些事情。品牌吸引商戶更吸引消費(fèi)者，消費(fèi)者其實(shí)都不知道項(xiàng)目里邊是什么樣，他們是奔著口碑去的。

我覺(jué)得這就是目前住宅房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)可以充分利用的一點(diǎn)。絕對(duì)不能忽略品牌對(duì)消費(fèi)者的吸引力，當(dāng)品牌對(duì)消費(fèi)者有吸引力的時(shí)候，你對(duì)商戶一定有吸引力。　　

　　肖徐哲：

保利開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心都伴隨著很大的綜合體項(xiàng)目，商業(yè)配套有酒店、寫(xiě)字樓、住宅、購(gòu)物中心，周邊的群體對(duì)于商家進(jìn)駐這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)很好的配套，對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)講也是一個(gè)很好的契機(jī)，形成了多贏的局面。在不同的企業(yè)有不同的算法，所以才會(huì)導(dǎo)致不同的決策�，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)變成了運(yùn)營(yíng)商，在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)之間的觀念轉(zhuǎn)變和平衡是我們要經(jīng)歷很關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變，是需要大家一起來(lái)努力做的事情。