1月5日，凱德集團(tuán)通過旗下全資子公司凱德商用出售在中國(guó)20家購(gòu)物中心項(xiàng)目的100％股權(quán)及相應(yīng)負(fù)債，收購(gòu)這一資產(chǎn)的是萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)印力集團(tuán)。

1月5日，印力商用置業(yè)有限公司宣布，聯(lián)合萬科企業(yè)股份有限公司、TriwaterAsset Management Holdings Limited，通過各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團(tuán)全資子公司凱德商用達(dá)成協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，三方將聯(lián)合收購(gòu)凱德集團(tuán)旗下全資子公司凱德商用在中國(guó)國(guó)內(nèi)的20家購(gòu)物中心項(xiàng)目公司的100％股權(quán)并承接相應(yīng)的負(fù)債，交易對(duì)價(jià)為83.65億人民幣，預(yù)計(jì)于2018年第二季度完成交易。上述股權(quán)交易的完成仍需取得中國(guó)政府相關(guān)部門的監(jiān)管審批。

凱德圖謀

據(jù)悉，此次股權(quán)交易涉及的20家購(gòu)物中心總建筑面積約為95萬平方米，分布在中國(guó)華北、華東、華南和中西部區(qū)域的19個(gè)城市，且均位于所在城市的核心區(qū)域，其中14個(gè)城市為凱德僅有單一項(xiàng)目布局的非核心城市。

▲協(xié)議交易的20家購(gòu)物中心

對(duì)于此次雙方的交易，《聯(lián)商網(wǎng)》主筆郭歆曄認(rèn)為，從凱德售賣的購(gòu)物中心項(xiàng)目可以看出，只有北京翠微路凱德mall相對(duì)好些，其他都是以沃爾瑪為主力店的早期第一代購(gòu)物中心，凱德優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目包括來福士系列及近年陸續(xù)投資的一二線城市凱德大型購(gòu)物中心均未出售，且此次退出項(xiàng)目平均建筑面積為4萬多平方米(不包括停車場(chǎng)在內(nèi))。

可見，對(duì)于凱德而言，新的戰(zhàn)略就是主打一二線大城市及8萬平方米(不含停車場(chǎng)和辦公樓賓館)以上優(yōu)質(zhì)大型購(gòu)物中心。因?yàn)榫瓦\(yùn)營(yíng)而言，國(guó)內(nèi)項(xiàng)目過剩，購(gòu)物中心要獲取客流就必須常年舉辦各類活動(dòng)，而中小型購(gòu)物中心面積有限難以承擔(dān)活動(dòng)成本。

▲南昌城南苑凱德廣場(chǎng)

多年來，凱德奉行的是標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)管理策略，出售成熟資產(chǎn)和收購(gòu)成長(zhǎng)性資產(chǎn)并舉。

依據(jù)截至2017年6月30日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此次出售項(xiàng)目分別占比集團(tuán)在全球和中國(guó)的購(gòu)物中心資產(chǎn)規(guī)模的4％和7％。出售完成后，凱德在中國(guó)擁有和管理49家購(gòu)物中心，其中約一半位于商業(yè)綜合體內(nèi)。

凱德集團(tuán)于1994年進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)是其在海外最大的市場(chǎng)。經(jīng)過20余年的發(fā)展，凱德已在中國(guó)38座城市擁有、管理超過170個(gè)項(xiàng)目。目前，凱德在中國(guó)的總開發(fā)規(guī)模約2200萬平方米，管理的總資產(chǎn)超過2000億元人民幣。

2017年凱德在國(guó)內(nèi)新開的六大綜合體，均位于五大核心城市群，包括上海的長(zhǎng)寧來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德西城、上海的凱德星貿(mào)和蘇州中心，平均零售面積達(dá)13萬平方米以上。預(yù)計(jì)今明兩年在上海的凱德晶萃廣場(chǎng)和重慶的來福士也將開業(yè)。

未來，凱德將繼續(xù)通過資產(chǎn)收購(gòu)和積極的資產(chǎn)管理，在核心城市群集中力量擴(kuò)大影響力和輻射范圍，保持并強(qiáng)化在北京、上海等核心市場(chǎng)上的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

印力野心

印力方面表示，交易完成后，上述購(gòu)物中心將全部交由印力運(yùn)營(yíng)管理，計(jì)劃按照“印象”系列的品牌定位及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升。通過收購(gòu)，印力得以進(jìn)一步加速區(qū)域市場(chǎng)深度布局，豐富客戶網(wǎng)絡(luò)資源，推動(dòng)存量資產(chǎn)優(yōu)化策略，提升業(yè)務(wù)協(xié)同能力等。

至此，印力在全國(guó)持有或管理的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量120家，管理面積1000萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模逾800億人民幣，遍布中國(guó)58個(gè)城市。

印力+萬科合力，萬科自有購(gòu)物中心再加上近年不斷收購(gòu)及輕資產(chǎn)輸出的管理項(xiàng)目，萬科印力的購(gòu)物中心數(shù)量正迅速增加。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，萬科及印力旗下管理的購(gòu)物中心數(shù)量已僅次于萬達(dá)。

萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、印力董事長(zhǎng)兼總裁丁力業(yè)表示，“伴隨中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)加快及人民對(duì)美好生活日益增長(zhǎng)的需求，我們充分看好商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)的價(jià)值空間。此次收購(gòu)凱德成熟資產(chǎn)項(xiàng)目持有公司的股權(quán)，符合印力的發(fā)展戰(zhàn)略�！�

未來，印力將繼續(xù)尋找更多的存量資產(chǎn)的并購(gòu)機(jī)會(huì)，通過并購(gòu)優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，獲取線下流量資源；通過創(chuàng)造存量資產(chǎn)的增量?jī)r(jià)值，盤活社會(huì)配套資源，推動(dòng)打造場(chǎng)景化的城市空間，不斷優(yōu)化客戶體驗(yàn)。

此次交易還不免讓人想起9個(gè)第一代萬達(dá)廣場(chǎng)，幾經(jīng)周折最終也是被萬科印力所收購(gòu)。從最初賣給麥格理基金，并更名為“悅薈廣場(chǎng)”，后又于2014年被印力集團(tuán)聯(lián)手黑石集團(tuán)所收購(gòu)，這幾個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)陸續(xù)被改造為印象城系列。

對(duì)此，郭歆曄指出，一方面這類早期資產(chǎn)在設(shè)計(jì)和硬件上有缺陷，主力店超市及百貨面積占比過大，租金收益低，業(yè)態(tài)不豐富，無法直面今年新開業(yè)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)。

另一方面，這些項(xiàng)目區(qū)位較好，由于經(jīng)營(yíng)不力，出售價(jià)格不高(20個(gè)購(gòu)物中心交易對(duì)價(jià)為83.65億人民幣，平均每個(gè)僅4.18億元，每平方米的平均單價(jià)僅1萬多元)，接盤方在硬件改造及后期運(yùn)營(yíng)方面如能有效提升，則項(xiàng)目的回報(bào)率較為樂觀;但如項(xiàng)目周圍已有大量購(gòu)物中心，競(jìng)爭(zhēng)激烈，那么改造結(jié)果有待觀察。比如去年十一改造后第三次更名并開幕的沈陽(yáng)印象城1期(原萬達(dá)廣場(chǎng)/悅薈城)。

業(yè)內(nèi)猜測(cè)，這些項(xiàng)目中沃爾瑪租期屆滿被清退以提高租金和坪效的可能性很大。

一切都因沃爾瑪？

資料顯示，印力集團(tuán)的前身是深國(guó)投商置，于2003年4月在深圳成立，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商。此前為沃爾瑪中方股東，后華潤(rùn)重組深國(guó)投，成為了深國(guó)投商置控股方。

2003年，中國(guó)沃爾瑪?shù)闹蟹焦蓶|——深國(guó)投成立深國(guó)投商置，該公司成為沃爾瑪拓展新店的開發(fā)建設(shè)工具，全球最大的兩大商業(yè)地產(chǎn)商美國(guó)西蒙和新加坡嘉德追隨沃爾瑪而來，先后與深國(guó)投商置構(gòu)成“商業(yè)+金融+地產(chǎn)”的三角合作關(guān)系。

2005年，深國(guó)投商置與美國(guó)西蒙集團(tuán)及其他境外投資者共同投資建設(shè)了以沃爾瑪為主力租戶的五個(gè)購(gòu)物中心，包括常熟印象城、蘇州印象城、杭州印象城、鄭州印象城和合肥印象城項(xiàng)目，并通過各方合資成立了深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司，西蒙集團(tuán)和深國(guó)投商置分別持有合資公司32.5％和35％的股權(quán)。

深國(guó)投商用置業(yè)有限公司還聯(lián)手新加坡凱德集團(tuán)/嘉德置地建立了深圳嘉德深國(guó)投物業(yè)服務(wù)有限公司，在各地建設(shè)以沃爾瑪為主力店的中小型購(gòu)物中心凱德廣場(chǎng)。

2013年11月，黑石集團(tuán)與工銀國(guó)際控股有限公司分別購(gòu)入深國(guó)投40％及6％的股權(quán)。至此，黑石集團(tuán)成為深國(guó)投的最大股東。深國(guó)投商置聯(lián)手黑石集團(tuán)完成了位于哈爾濱、大連、沈陽(yáng)、天津、濟(jì)南、南京、長(zhǎng)沙、武漢和南寧等九個(gè)城市的九個(gè)已開業(yè)購(gòu)物中心(第一代萬達(dá)廣場(chǎng)后更名為悅薈廣場(chǎng))的收購(gòu)，并對(duì)這九個(gè)購(gòu)物中心進(jìn)行管理及更名。上述九大項(xiàng)目涉資60多億元，面積79萬平方米(每平方米平均單價(jià)不足1萬元)。

2015年2月，在完全卸下國(guó)資背景后，深國(guó)投商置更名為印力集團(tuán)，同時(shí)對(duì)商業(yè)產(chǎn)品線進(jìn)行了重新梳理，主打“印象”系列。更名后，并購(gòu)擴(kuò)張成為2015年主旋律。2016年8月，萬科成立投資基金，以128.7億元收購(gòu)印力集團(tuán)96.55％的股權(quán)，成為印力的核心股東。

目前，印力集團(tuán)產(chǎn)品線包括綜合體“印力中心”，購(gòu)物中心系列“印象城”、“印象里”以及“印象匯”。

如今深國(guó)投的兩個(gè)合資公司嘉德的凱德廣場(chǎng)、格瑞的印象城，加上雖無直接關(guān)聯(lián)但同樣以沃爾瑪為主力店的第一代萬達(dá)廣場(chǎng)(悅薈廣場(chǎng))，三者可謂殊途同歸，均被萬科印力收編。

不過，有業(yè)內(nèi)人士透露，原第一代萬達(dá)悅薈廣場(chǎng)、深國(guó)投廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)原先的主力店沃爾瑪已經(jīng)陸續(xù)關(guān)閉了好幾家，“由于大賣場(chǎng)在走下坡路，沃爾瑪似乎已經(jīng)從早年備受追捧的香餑餑淪為不太受歡迎的主力店了�！庇纱丝梢赃M(jìn)一步看出，“萬達(dá)早年起家的訂單式商業(yè)地產(chǎn)主力店開發(fā)務(wù)必謹(jǐn)慎，單一主力店的定制風(fēng)險(xiǎn)太大，在選擇上要更具科學(xué)性和前瞻性�！�

至于沃爾瑪自身，近幾年也在改變策略，開始建設(shè)以山姆會(huì)員店為主力店的珠海和南昌樂世界購(gòu)物中心，但目前停止投資建設(shè)其他新項(xiàng)目了。沃爾瑪方面也曾表示，暫時(shí)沒有進(jìn)一步開發(fā)購(gòu)物中心的計(jì)劃，曾在2016年報(bào)建的樂世界惠州店也沒有進(jìn)展。未來，沃爾瑪將把重點(diǎn)放在推廣賣場(chǎng)和山姆會(huì)員店上。