事件一:

公司公布2013年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi),公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入45.57億元,同比增加23.94%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.92億元,同比增加14.18%;實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.49元。分紅方案是每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利1.48元(含稅)。

　　投資建議:

　　公司集紡織服裝、城市綜合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)投資為一體。公司代表政府對(duì)新北區(qū)進(jìn)行全業(yè)務(wù)深耕開(kāi)發(fā);處第一階段建設(shè)期的17.5平方公里高鐵片區(qū)及萬(wàn)頃良田項(xiàng)目進(jìn)展順利,正在啟動(dòng)第二階段的土地開(kāi)發(fā),根據(jù)合同公司將獲得10%工程收益和5:5的分成收益。常州房?jī)r(jià)收入比低、439平方公里的新北區(qū)僅開(kāi)發(fā)了1/5,未來(lái)有拓展空間。公司通過(guò)品牌戰(zhàn)略(自創(chuàng)牛仔褲ERQ品牌)催動(dòng)紡織服裝煥發(fā)青春,所投資的江蘇銀行存在上市預(yù)期。因此,我們預(yù)計(jì)公司2014、2015年EPS分別0.51和0.67元,對(duì)應(yīng)RNAV是12.14元。截至4月21日,公司收盤(pán)于5.57元,對(duì)應(yīng)2014、2015年P(guān)E分別為10.86倍和8.35倍。我們以公司RNAV的6折7.28元作為公司未來(lái)6個(gè)月的目標(biāo)價(jià),維持“增持”評(píng)級(jí)。

　　主要分析:

　　2013年,受紡織營(yíng)收增長(zhǎng)推動(dòng)公司營(yíng)收增長(zhǎng)24%,受土地收儲(chǔ)減少影響,公司凈利潤(rùn)增加14%:盡管城建板塊收入下滑23%,但受公司紡織營(yíng)收增加66%推動(dòng),2013年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收45.57億元,同比增加23.94%;由于土地收儲(chǔ)減少(去年公司地塊收儲(chǔ)獲得1.34億元非經(jīng)常性收益)影響,報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.92億元,同比增加14.18%。

2013年,公司實(shí)施安置項(xiàng)目建設(shè)總面積147.33萬(wàn)平、竣工33.61萬(wàn)平;新增完工道路20.62公里、完工河道4.37公里、道路照明18公里、道路綠化面積82.23萬(wàn)平;新增空置地塊綠化面積73萬(wàn)平。2013年,公司承擔(dān)的北部新城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一期4.15平方公里的土地前期拆遷工作基本完成,相關(guān)建設(shè)和安置工作正在進(jìn)行中。

2013年,公司進(jìn)一步發(fā)揮大經(jīng)營(yíng)平臺(tái)優(yōu)勢(shì),拓展棉花、棉紗等原料貿(mào)易及代加工業(yè)務(wù),全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額2.54億美元,同比增長(zhǎng)95%。2013年,公司完成了黑牡丹科技園1.1期主體工程封頂,現(xiàn)進(jìn)入外立面裝飾裝修工程施工。同期,牡丹創(chuàng)投依托宜興基金投資了中鋼集團(tuán)新型材料(浙江)有限公司和上海格蒂電力科技股份有限公司兩個(gè)項(xiàng)目。

2013年公司借助天寧科技園建設(shè)加大了拿地力度:2013年1月,公司繼續(xù)在園區(qū)附近獲得三幅商業(yè)和住宅用地,合計(jì)10.46萬(wàn)平,土地成本3.94億元,平均樓板價(jià)為3767元/平米。總體上,公司借助與天寧區(qū)政府共建天寧科技園的優(yōu)勢(shì),拿地成本較為低廉。2013年9月,公司全資子公司常州黑牡丹置業(yè)有限公司競(jìng)得常州市興業(yè)路以北、泰山路以東的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),該土地出讓面積5.19萬(wàn)平,商住用地,容積率>1.0且≤2.5,建筑密度≤30%,成交價(jià)3.04億元。

2013年,公司對(duì)股權(quán)投資進(jìn)行了清理,合計(jì)凈回籠資金4063萬(wàn)元用于公司發(fā)展:2013年1月,公司公告稱(chēng),公司全資子公司黑牡丹置業(yè)以1220萬(wàn)元將其持有的常州世紀(jì)牡丹置業(yè)有限公司30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給江蘇九牧云程置業(yè)有限公司。該項(xiàng)股權(quán)賬面值900萬(wàn)元,轉(zhuǎn)讓后公司可獲得投資收益307萬(wàn)元。2013年7月,公司對(duì)孫公司常州庫(kù)魯布旦有限公司進(jìn)行減資,由2000萬(wàn)元美元減少為1000萬(wàn)元美元。2013年8月,公司公告稱(chēng),公司增資宜興江南天源創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)3305萬(wàn)元,同時(shí)減資江蘇地標(biāo)公司28萬(wàn)元。上述股權(quán)清理合計(jì)凈回籠資金4063萬(wàn)元,主要用于公司其它業(yè)務(wù)的發(fā)展。

2013年,公司簽署了百馨西苑三期安置房委建項(xiàng)目合同14億元:2013年6月,公司公告稱(chēng),公司的全資子公司黑牡丹置業(yè)與常州新北區(qū)拆管辦及常州市新北區(qū)財(cái)政局于近日簽署了《百馨西苑三期開(kāi)發(fā)建設(shè)協(xié)議》。百馨西苑三期總建面暫定為34.93萬(wàn)平,其中住宅28.50萬(wàn)平,營(yíng)業(yè)性車(chē)庫(kù)2.49萬(wàn)平,營(yíng)業(yè)性商鋪8293平米,非營(yíng)業(yè)性配套3.10萬(wàn)平,共22幢。項(xiàng)目主要用于新龍生態(tài)林、S122省道、S238省道、玉龍路、北海路拆遷項(xiàng)目安置。項(xiàng)目預(yù)計(jì)建成交付時(shí)間為2015年9月,回購(gòu)單價(jià)暫定為4000元/平,回購(gòu)毛利率設(shè)定為15%。據(jù)此,我們測(cè)算該委建項(xiàng)目有望給公司今后幾年增厚EPS合計(jì)0.17元/股。2013年7月,公司同意全資子公司黑牡丹建設(shè)與常州市新北區(qū)城建局簽署《常州市新北區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)協(xié)議書(shū)》。2013年度建設(shè)項(xiàng)目概算投資為15.56億元(最終以財(cái)政審定數(shù)為準(zhǔn)),項(xiàng)目竣工后由新北區(qū)城建局進(jìn)行回購(gòu),回購(gòu)毛利率為10%。據(jù)此,我們測(cè)算該委建項(xiàng)目有望給公司今后幾年增厚EPS合計(jì)0.13元/股。

2013年以來(lái)公司新收儲(chǔ)地塊合計(jì)14萬(wàn)平:2013年8月,常州市新北區(qū)擬對(duì)公司擁有的位于新北區(qū)長(zhǎng)江路東側(cè)、新六路南側(cè)合計(jì)14.22萬(wàn)平的A地塊和B地塊2宗土地使用權(quán)進(jìn)行收儲(chǔ),該地塊及地上建筑物和構(gòu)筑物的賬面價(jià)值為1.94億元,收購(gòu)價(jià)為5.55億元。新北國(guó)土儲(chǔ)備中心已支付1億元款項(xiàng),公司表示對(duì)逾期資金將進(jìn)行催收。本次土地收購(gòu)補(bǔ)償預(yù)計(jì)將增加公司2013年度稅前利潤(rùn)約3.60億元。

公司將啟動(dòng)高鐵片區(qū)二期土地前期開(kāi)發(fā),時(shí)間不超過(guò)5年,投資額近40億元:2014年1月9日,公司審議通過(guò)《關(guān)于簽署<常州北部新城高鐵片區(qū)土地前期開(kāi)發(fā)(二期)委托合同>的議案》。公司曾于2010年5月接受?chē)?guó)土儲(chǔ)備中心的委托,對(duì)該高鐵片區(qū)約17.5平方公里土地進(jìn)行獨(dú)家土地前期開(kāi)發(fā)。其中,第一階段核心地塊4.15平方公里,剩余13.35平方公里地塊為第二階段開(kāi)發(fā)范圍。公司擬與國(guó)土儲(chǔ)備中心簽署《常州北部新城高鐵片區(qū)土地前期開(kāi)發(fā)(二期)委托合同》。二期土地前期開(kāi)發(fā)實(shí)施范圍為:(1)第一部分為常州市新北區(qū)政府已下達(dá)拆遷任務(wù)部分,包括兩個(gè)地塊,其一為東起新龍二路、西至龍江路,南起滬寧高速公路、北至嫩江路;其二為東起通江路、西至長(zhǎng)江路,南起滬寧高速公路、北至嫩江路。(2)第二部分為常州市新北區(qū)政府未下達(dá)拆遷任務(wù)部分,四至范圍為:東起通江路、西至龍江路,南起嫩江路、北至瀏陽(yáng)河路。二期土地前期開(kāi)發(fā)實(shí)施年限不超過(guò)5年,投資概算總額約39.68億元。

事件二:

　　公司公布2014年一季報(bào)。報(bào)告期內(nèi),公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.80億元,同比增加134.06%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8290萬(wàn)元,同比大增142.52%;實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.10元。

2014年一季度,受萬(wàn)和城項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)和紡織銷(xiāo)售增加推動(dòng),公司營(yíng)收大增134%;財(cái)務(wù)支出減少使凈利大增142.5%:2014年一季度,受公司綠都萬(wàn)和城03地塊結(jié)轉(zhuǎn)和紡織板塊銷(xiāo)售增加推動(dòng),報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收20.80億元,同比增加134.06%;由于報(bào)告期內(nèi)公司利息資本化后財(cái)務(wù)支出減少,這使得報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8290萬(wàn)元,同比大增142.52%。

投資建議:維持“增持”評(píng)級(jí)。公司集紡織服裝、城市綜合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)投資為一體。公司代表政府對(duì)新北區(qū)進(jìn)行全業(yè)務(wù)深耕開(kāi)發(fā);處第一階段建設(shè)期的17.5平方公里高鐵片區(qū)及萬(wàn)頃良田項(xiàng)目進(jìn)展順利,正在啟動(dòng)第二階段的土地開(kāi)發(fā),根據(jù)合同公司將獲得10%工程收益和5:5的分成收益。常州房?jī)r(jià)收入比低、439平方公里的新北區(qū)僅開(kāi)發(fā)了1/5,未來(lái)有拓展空間。公司通過(guò)品牌戰(zhàn)略(自創(chuàng)牛仔褲ERQ品牌)催動(dòng)紡織服裝煥發(fā)青春,所投資的江蘇銀行存在上市預(yù)期。因此,我們預(yù)計(jì)公司2014、2015年EPS分別0.51和0.67元,對(duì)應(yīng)RNAV是12.14元。截至4月21日,公司收盤(pán)于5.57元,對(duì)應(yīng)2014、2015年P(guān)E分別為10.86倍和8.35倍。我們以公司RNAV的6折7.28元作為公司未來(lái)6個(gè)月的目標(biāo)價(jià),維持“增持”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。