自2013年開始，中國一二線城市的零售物業(yè)將迎來供應(yīng)高峰。其中一線城市的零售物業(yè)供應(yīng)量在今年將達(dá)到頂峰，全年新增供應(yīng)量接近400萬平方米；二線城市的供應(yīng)高峰將于明年到來，年度新增供應(yīng)更是高達(dá)近800萬平方米。 6月6日，世邦魏理仕發(fā)布的《中國零售物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，自2013年開始，中國一二線城市的零售物業(yè)將迎來供應(yīng)高峰。其中一線城市的零售物業(yè)供應(yīng)量在今年將達(dá)到頂峰，全年新增供應(yīng)量接近400萬平方米；二線城市的供應(yīng)高峰將于明年到來，年度新增供應(yīng)更是高達(dá)近800萬平方米。
“一些供應(yīng)量很大的城市在短期內(nèi)的確存在風(fēng)險(xiǎn)，但即便是在這些城市，核心商圈的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍然是稀缺的�！笔腊钗豪硎藖喼迏^(qū)商業(yè)服務(wù)部執(zhí)行董事史柏松預(yù)計(jì)，受收入及零售額強(qiáng)勁增長(zhǎng)的支撐，未來中國大部分城市的零售物業(yè)租金將保持增長(zhǎng)。
一線城市領(lǐng)跑
據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，相比于投資和凈出口，消費(fèi)在我國GDP中所占比重近幾年來呈逐年上升的趨勢(shì)�？梢哉f，在中國消費(fèi)已經(jīng)成為GDP增長(zhǎng)的一個(gè)重要?jiǎng)恿Α?nbsp;
“為了減少對(duì)固定資產(chǎn)投資和外部經(jīng)濟(jì)的依賴，政府出臺(tái)了家電下鄉(xiāng)政策、上調(diào)了個(gè)稅起征點(diǎn)，將基礎(chǔ)醫(yī)療保險(xiǎn)擴(kuò)大到農(nóng)村地區(qū)�！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部董事陳紅飛認(rèn)為，一系列的鼓勵(lì)政策再加上每年雙位數(shù)的收入增長(zhǎng)幅度，將使得消費(fèi)在GDP中占比增加的趨勢(shì)不斷增強(qiáng)。
以北京為例，世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，2013年第一季度，北京零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)量18.5萬平方米，吸納量20.1萬平方米，整體空置率環(huán)比下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)至10.8%。此外，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金環(huán)比上漲1.5%至每天每平方米40.8元。
陳紅飛表示：“由于核心零售區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)零售空間匱乏，北京零售物業(yè)租金自2003年以來，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年一季度，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金環(huán)比上漲1.5%（排除新增項(xiàng)目租金影響，租金漲幅達(dá)2.6%）�！彼A(yù)計(jì)，未來北京的零售物業(yè)租金水平將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，同時(shí)整體市場(chǎng)的空置率將繼續(xù)下降。
二線城市的租金上漲幅度則明顯慢于一線城市。世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)表明，相比于2003年，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市十年以來的零售物業(yè)租金水平接近翻倍，但二線城市的增長(zhǎng)幅度僅為60%左右。
對(duì)此，世邦魏理仕華北區(qū)商業(yè)服務(wù)部董事王君表示：“在國際零售商入駐一個(gè)新的國家時(shí)，相較以前更為挑剔，他們將目光鎖定在了最大型城市中最優(yōu)質(zhì)的場(chǎng)所。對(duì)于中國來說，位于北京、上海核心地段成熟的零售物業(yè)通常是首選。”
機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)并存
世邦魏理仕此前發(fā)布的《購物中心開發(fā)——全球開發(fā)最為活躍的城市》研究報(bào)告顯示，全球目前在建購物中心面積排名在前10位的城市中，7個(gè)城市都來自中國，其中成都以超過290萬平方米的在建面積位居第一，緊隨其后的是在建面積超過210萬平方米的天津，沈陽、重慶、武漢、廣州、杭州分列第4~8名。
這為中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來的格局埋下伏筆。顯然，二線城市的零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展速度將會(huì)超過相對(duì)成熟的一線城市。但面對(duì)挑剔的零售商，大量的市場(chǎng)供應(yīng)就意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)。
《零售業(yè)全球化進(jìn)程》報(bào)告對(duì)具有代表性的20家大型全球時(shí)尚業(yè)零售商在全世界208個(gè)城市中的分布發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查之后的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京和上海在零售商城市滲透水平上名列全球榜首。截至目前，已有376家時(shí)尚業(yè)零售商門店進(jìn)駐北京，336家門店進(jìn)駐上海。
與此同時(shí)，雖然大量零售商已在成都、沈陽等中國二線城市開設(shè)門店，但滲透率較低。以北京零售門店數(shù)量為基準(zhǔn)，成都僅有北京所有零售門店數(shù)量的35%，零售商在大連（、蘇州、青島、西安、寧波等城市的滲透水平更低。
“由于電商的異軍突起，以及不斷上漲的房租、人工等成本因素，零售商們正在經(jīng)歷比以往都更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。同時(shí)，快速成熟的零售物業(yè)市場(chǎng)也為零售商提供更多選擇。未來幾年，中國將是一個(gè)機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)并存的市場(chǎng)�！标惣t飛就如此認(rèn)為。
面對(duì)這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀，王君指出，即便是在供應(yīng)量巨大的二三線城市，優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍然會(huì)受到歡迎，“國際連鎖零售商一般愿意選擇具有成熟運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)或者已經(jīng)在國際上有成熟運(yùn)營的商業(yè)背景的零售物業(yè)”。
“在研究中我們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)對(duì)零售物業(yè)來說是起決定性作用的因素�！标惣t飛表示，以北京為例，有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商即便是在非核心商圈開發(fā)的零售物業(yè)，比起沒有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商在核心商圈開發(fā)的物業(yè)，租金增長(zhǎng)幅度要大得多。
史柏松建議，對(duì)于開發(fā)商來說，在項(xiàng)目開發(fā)前期做好消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查，注重建造和設(shè)計(jì)方面的細(xì)節(jié)，以及在后期的運(yùn)營管理方面做到位，就能夠使得其開發(fā)的零售物業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出。
